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Immobile Uso Ufficio e Residenza


In breve:
Sul mercato immobiliare si trovano spesso appartamenti uso ufficio sia per affitto che in vendita, costano meno certo, ma sono davvero convenienti? Esaminiamo gli svantaggi di un eventuale acquisto

Dettagli (articolo di Mario Mazzocchi ) :


Cercando casa può capitare d'imbattersi in appartamenti con prezzi davvero convenienti, ma leggendo meglio l'inserzione scopriamo che è un immobile ad "uso ufficio". Cosa significa esattamente e quali limitazioni ci sono per un uso normale, residenziale?
Ecco un altro articolo del nostro esperto immobiliare che già ci aveva messo in guardia con un altro articolo nei confronti di certi trucchi delle agenzie immobiliari.

Innanzitutto occorre chiarire subito che non è possibile prendere la residenza in un immobile ad uso ufficio. Questo perchè, in origine, già dalla concessione edilizia rilasciata dal Comune era stato specificato che si realizzava un ufficio e non un appartamento abitativo, di solito gli uffici vengono accatastati nella categoria A/10

A questo punto risulterà già evidente, a molti di voi, che non potendo usare questa unità immobiliare come abitazione non sarà assolutamente possibile usufruire di tutte quelle agevolazioni per la "prima casa", che vanno dal mutuo agevolato alle imposte di registro sul valore catastale dell'immobile.
In pratica l'Iva sarà sempre al 20% se l'acquisto sarà effettuato da una società, mentre da un privato avrete comunque maggior oneri di registro, imposte ipotecarie e imposte catastale. (Quindi già i primi vantaggi di un costo minore, in partenza, dell'immobile ad uso ufficio incominceranno a vacillare pesantemente).

Cambiare la destinazione d'uso prima o dopo aver comprato l'immobile non è detto che si possa fare. A parte le spese a cui si va incontro, occorrerà comunque verificare il Piano Regolatore Generale del Comune dov'è insito l'immobile e soprattutto, verificare bene le prescrizioni della Concessione Edilizia. Capita spesso, infatti, che il Comune abbia dato la licenza solo perchè espressamente potevano essere costruiti degli uffici (e in questo caso capirete che sarà impossibile convertire l'immobile ad uso residenziale).

Occorre comunque tener presente che un immobile ad uso residenziale debba avere delle caratteristiche di abitazione e ciò concerne le altezze necessarie, aperture sufficienti, luminosità, locale cucina, bagno ed ecc... Ma tutte queste possibilità andranno comunque verificate solo dopo che vi sarete accertati che il Comune permetta il cambio di destinazione d'uso.
Auguratevi inoltre di poter cambiare destinazione senza opere murarie, che spesso sono comunque necessarie, ma in ogni caso tra contributi di concessione, onorari dei tecnici, tributi catastali ed altre cose, la spesa sarà comunque di qualche migliaio di euro, anche oltre i 6.000.

Abitare un appartamento uso ufficio.
Cosa comporta invece abitare un appartamento uso ufficio senza fare cambio di destinazione d'uso? E' possibile?
Innanzitutto chiariamo che "abitare" in un ufficio non è consentito dalla legge, ed inoltre pagherete senz'altro di più le utenze come elettricità, gas, telefono ecc... senza calcolare un eventuale mutuo per l'acquisto che non potrà essere agevolato come per le prime case.
Ricordatevi inoltre che l'ICI o l'IMU che dir si voglia sarà comunque più elevata per un appartamento uso ufficio.
E' possibile che il comune faccia dei controlli e in tal caso sarete passibili di sanzioni, anche pesanti, oltretutto potrebbero costringervi a farvi smobilitare la cucina (è già accaduto in alcuni comuni).

Conviene allora risparmiare un po' per comprare un immobile uso ufficio che poi destinerete ad abitativo? Tranne in casi davvero particolari, dove lo sconto è fortissimo e il cambio d'uso possibile (confermato da tecnici e Comune di residenza) la nostra risposta è assolutamente: no.
In pratica, dopo un iniziale risparmio nella compravendita potresti trovarvi a risolvere problemi talmente onerosi da rimangiarsi rapidamente lo sconto con tutti gli interessi!

Paolo Rigagni
(contributo gratuito alla comunità Anarchia.com)
Paolo Rigagni ha scritto anche Trucchi delle Agenzie Immobiliari

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io abito in un immobile A/10 nella zona artigianale di Ostuni ed il comune mi ha rilasciato certificato di abitabilita e residenza, adesso a distanza di tre anni( nelle mie condizioni ci sono 300 famiglie)il comune sta inviando a tutti una multa e la minaccia di sgombero per abuso edilizio. Ha sbagliato a darmi la residenza ha responsabilita' il comune? Spero qualcuno mi aiuti e mi risponda al piu' presto. GRAZIE.
Commentato da Rino Carella
Data: 06 09 2012

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